토지거래 규제, 주택거래 규제, 개발 재건축초과 이익

*출처는 생활법령정보이고, 이해하기 쉽게 다시 적었습니다. 

토지거래규제, 주택거래규제, 개발 재건축 초과 이익 환급

부동산 거래에는 다양한 규제가 있습니다. 토지거래 및 이용에 관한 규제, 주택거래 및 이용에 관한 규제, 개발이익 및 재건축초과 이익의 환수 등이 있습니다. 오늘은 이 3가지에 대해 알아보겠습니다. 

 

토지거래 규제

토지거래를 계약할 때는 거래가 허가되는 구역인지 알아야 합니다. 이때 국토교통부장관, 시장 등은 땅의 가격이 급격히 상승하는 곳, 투기가 많이 발생하는 곳 등을 허가구역으로 지정할 수 있습니다. 이러한 것을 토지거래계약에 관한 허가구역의 지정이라고 합니다. 토지이용계획이 새로 수립되거나 변경되고, 토지이용에 대한 행위제한이 없어지거나 줄어드는 곳, 개발사업이 진행 또는 예정된 지역 등도 허가구역이 될 수 있습니다. 이러한 토지들의 소유권, 지상권을 이전하거나 설정하려면 반드시 공공기관에 허가가 필요합니다. 당사자 이름과 주소, 토지의 지번, 지목, 면적, 이용현황 및 권리설정현황, 토지의 정착물인 건축물, 공작물 및 입목 등에 관한 사항, 이전 또는 설정하려는 권리의 종류, 계약예정금액, 토지의 이용에 관한 계획, 자금조달 계획을 포함한 토지거래계약허가신청서가 필요합니다. 그 외에도 토지이용계획서, 농업경영계획서, 토지취득자금조달계획서도 필요합니다. 허가가 필요하지 않은 지역도 있습니다. 도시지역 내의 주거, 상업, 공업, 녹지지역과 도시지역 외의 농지, 임야지역이 그 대상입니다. 토지거래계약은 허가를 반드시 받을 수 있는 것은 아닙니다. 거주 주택이 아닌 경우, 주민 복지시설, 편익시설로 공공기관에서 확인한 설치가 아닌 경우, 농업, 축산업, 임업, 어업을 위한 것이 아닌 경우, 특정사업에 이용하려는 게 아닌 경우, 도시계획이나 토지의 이용에 관한 계획과 다른 경우, 생태계의 보전과 주민의 생활환경에 피해를 끼칠 경우, 토지 이용 목적에 부적합한 경우에는 허가가 나지 않습니다. 토지이용규제는 개발행위 제한, 토지 인가와 허가 등 토지의 이용과 보전에 관한 제한을 말합니다. 토지 지정지역 규제는 투기지역을 규제하는 것으로, 부동산 가격이 상승되며, 다른 지역으로 확산될 조짐이 보인다면 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 규제하는 것을 말합니다. 또 다른 규제에는 개발제한구역 지정이 있습니다. 무분별한 도시의 확산을 막고, 자연환경을 지키기 위해 일부 지역의 개발을 제한하는 것을 말합니다. 마지막으로 부동산거래 신고제도는 실제 가격보다 낮게 계약서를 작성하는 것을 막고자 거래가격을 신고하도록 한 제도를 말합니다. 

주택거래 규제 

주택지정지역규제에 대해 알아보겠습니다. 주택지정지역은 투기지역으로 다음의 경우 지정지역이 됩니다. 주택매매가격 상승률이 매우 높은 지역, 1년 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 거슬로 올라가서 3년 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역, 개발사업과 주택 재건축사업이 진행 중인 지역 중에서 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역, 택지개발지구, 행정중심복합도시건설사업 예정지역·주변지역 또는 그 밖에 대규모개발사업의 추진예정 지역 중 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역 등이 있습니다. 투기과열지구는 주택가격상승률이 물가상승률보다 높은 지역으로 청약경쟁률, 주택가격 등을 관찰하여 투기가 진행되고 있거나 진행할 우려가 있는 경우 지정됩니다. 조정대상지역은 과열지역, 위축지역 등이 있습니다. 마지막으로 공공임대주택의 매각 제한 있습니다. 공공임대주택은 주택별로 임대 의무 기간이 있으며, 이 기간이 지나지 않으면 매각이 불가능합니다. 자세한 내용은 사이트를 확인하시길 바랍니다. 

개발 재건축초과 이익에 대한 환수

개발 이익은 개발사업 시행, 토지이용계획의 변경,정상적인 땅의 가격 상승분을 초과하여 개발사업자나 토지가격의 증가분을 말합니다. 개발부담금 대상사업이 시행되는 곳에서 발생하는 이익은 모두 개발부담금이 됩니다. 재건축초과이익이란 소규모 재건축사업으로 정상적인 주택 가격 상승을 초과한 금액을 말합니다. 정부는 이런 이익을 재건축부담금으로 합니다.