농지 매매 증여교환 상속

*출처는 생활법령정보이고, 이해하기 쉽게 다시 적었습니다. 

농지 매매 증여교환 상속

지난 시간에는 농지의 개념, 보전, 이용, 전용에 대해 알아보았습니다. 오늘은 농지를 취득하는 방법에 대해 알아보겠습니다. 우리가 생각하는 매매 외에도 증여, 교환 그리고 상속이 있습니다. 

 

매매

농지를 매매하기 위해서는 농지의 확인과 당사자의 확인이 필요합니다. 농지의 확인에는 부동산등기부 확인, 토지대장 확인, 토지이용계획확인서 확인, 현장조사가 있습니다. 농지 매매계약을 체결하기 전에 매수인은 농지 표시와 그 권리관계를 확인하기 위해 부동산등기부를 반드시 확인해야 합니다. 농지에 저당권이 설정되어 있거나 가처분, 가압류, 가등기가 되어 있는 경우에 매매계약은 가능하지만 경매의 위험이 있을 수 있기에 반드시 주의해야 합니다. 이는 앞으로 알아볼 건물에도 적용되는 내용입니다. 부동산등기를 확인하기 위해서는 부동산등기부를 열람 또는 부동산등기사항증명서의 발급을 신청하시면 됩니다. 다음으로 대장을 확인해야 합니다. 대장과 부동산등기부의 표시가 일치하는지 확인해야 합니다. 신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장, 임야대장, 건축물대장과 다른 경우 등기 신청은 취소됩니다. 등기사항에 변경이 있으면 표시의 변경등기를 해야 합니다. 이때 토지대장은 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계, 좌표 등을 조사, 측량한 것을 말합니다. 이러 대장을 확인하는 방법은 해당 지적소관청에 열람이나 발급을 신청하면 됩니다. 정보처리시스템을 통해 저장된 지적공부를 열람 또는 등본을 발급받으려는 경우에는 특별자치시장 등에 신청할 수 있습니다. 다음으로 토지이용계획확인서가 있습니다. 지역 등의 지정내용과 그 지역 등 안에서의 행위제한이 기재되어 토지의 이용과 도시계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 것을 말합니다. 이 서류를 통해서 해당 부동산의 용도지역, 용도지구, 미래 개발계획수립여부 등이 확인가능합니다. 마지막으로 현장조사가 있습니다. 앞서 살펴본 여러 가지 등기부의 내용과 농지가 실제로 일치하는지 반드시 조사해봐야 합니다. 예를 들면, 실제로 농사가 가능한지, 지적도상의 정보와 일치하는지, 도로와 농지가 접하는지, 경계선의 일치여부, 방치의 일치여부, 농지의 주변환경, 농업생산기반시설 정비 여부, 상습침수 여부, 근처 농지로부터의 피해 여부 등이 있습니다. 이러한 여러 사항들을 확인하고 농지를 매매해야 올바른 판단을 할 수 있습니다.

 

 

증여와 교환

농지증여는 한쪽이 무상으로 농지를 상대방에 주는 의사를 표시하고 상대방이 이를 받아들이는 것입니다. 증여는 당연히 당사자의 의사의 일치로 성립되지만 농지 같은 부동산을 증여할 때는 계약서를 작성해야합니다. 이때 증여자와 수증자가 있는데, 증여하는 사람을 증여자, 받는 사람을 수증자라고 합니다. 받는 사람이 의무를 부담하는 부담부 증여와 증여자의 사망으로 발생하는 사인증여 방식이 있습니다. 농지교환은 당사자 쌍방이 농지를 서로 교환하는 것을 말합니다. 교환은 일반적으로 가격이 동일한 경우에 이루어지나 다른 경우에는 차액을 보충하기 위한 보충금이 지급되기도 합니다. 교환은 당사자의 합의만으로 성립되기도 하나 가장 좋은 것은 소유권이전을 위해 교환계약서를 작성하는 것입니다.

 

 

상속

상속을 받는 상속인은 상속을 하는 피상속인의 사망으로 농지를 받을 수 있습니다. 이때 농지취득자격증명은 필요없습니다. 이러한 상속이 시작되면 상속인은 피상속인의 재산에 관한 권리의무를 이어받게 됩니다. 이렇게 상속받은 토지소유권은 상속대상이 됩니다. 상속순위를 보면, 피상속인의 직계비속 및 배우자, 피상속인의 직계존속 및 배우자, 피상속인의 형제자매, 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족입니다. 이때 태아는 이미 출생한 것으로 봅니다. 피상속인은 유언을 해서 상속인의 상속분을 정할 수 있고, 하지 않은 경우 공동상속인과 협의하여 분할하거나 민법에 규정된 상속분에 따라 재산을 분할합니다. 같은 순위 상속인이 여러 명이면 그 상속분은 동일합니다. 배우자상속분은 직계비속과 공동 상속 시 직계비속의 상속분에 5할을 더하고, 직계존속과 공동상속 때에는 직계존속 상속분에 5할을 더합니다.