주민대표회의, 전체회의, 시공자 선정

*생활법령정보의 내용을 이해하기 쉽게 작성한 글입니다. 

 

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이미 앞선 글에서 재개발사업 시 필요한 회의에 대해 알아보았습니다. 오늘은 주민대표회의와 전체회의 대해서 알아보고, 실제로 공사를 진행하는 시공자 선정 방법에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

 

주민대표회의

토지등소유자가 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장, 한국토지주택공사 등의 사업시행을 원할 경우 주민대표기구를 만들어야 합니다. 이때 미리 정비구역을 지정하고 고시해야 합니다. 위원장을 포함해 5명에서 25명 이하로 구성하고, 위원장과 부위원장 각 1명과 1~3명의 감사를 둡니다. 이렇게 주민대표회의를 구성하려면 토지등소유자 과반수 동의를 얻어야 합니다. 이때 동의는 사업시행자 지정에도 동의한 것으로 간주합니다. 다만, 사업시행자에 반대한 경우에는 동의하지 않은 것으로 합니다. 이렇게 동의를 얻고 여러 서류들을 시장이나 군수에게 제출해야 합니다. 주민대표회의 승인신청서, 운영규정, 토지등소유자의 주민대표회의 구성 동의서, 주민대표회의 위원장·부위원장 및 감사의 주소 및 성명, 주민대표회의 위원장·부위원장 및 감사의 선임을 증명하는 서류, 토지등소유자의 명부 등을 준비해야 합니다. 대표회의는 사업시행자가 시행규정을 정할 때 의견을 제시할 수 있습니다. 여기서 시행규정이란 건축물 철거, 주민의 이주, 세입자 퇴거, 세입자 주거이전비 보상, 정비사업비의 부담, 세입자에 대한 임대주택의 공급 및 입주자격, 시공자의 추천, 관리처분계획 및 청산에 관한 사항 등을 의미합니다. 시장이나 토지주택공사 등은 대표회의를 지원할 수 있습니다. 

 

전체회의

토지등소유자 전체회의에서는 다양한 사항을 의논하여 결정합니다. 시행규정의 확정 및 변경, 정비사업비의 사용 및 변경, 정비사업전문관리업자와의 계약 등 토지등소유자의 부담이 될 계약, 시공자의 선정 및 변경, 정비사업비의 토지등소유자별 분담내역, 자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경, 청산금의 징수·지급과 조합 해산 시의 회계보고, 비용의 금액 및 징수방법 등을 결정합니다. 회의는 사업시행자가 직권으로 소집하거나 소유자 5분 1 이상의 요구로 소집합니다. 자세한 내용은 시행규정으로 정합니다. 특별한 시행규정이 없다면 소유자 과반수 출석과 출석한 사람의 과반수 찬성으로 결정합니다. 하지만 특별한 경우에는 다른 방식으로 결정합니다. 예를 들어 정비사업비가 10%이상 늘어나는 경우에는 소유자 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다. 또한 20% 이상이 참석해야만 결정가능한 사항도 있습니다. 사업시행계획서, 관리처분계획, 정비사업비 관련 사항일 때 이런 방식을 이용합니다. 

 

시공자 선정

조합은 조합설립인가를 받은 후 총회에서 일반경쟁 또는 지명경쟁의 방법으로 건설업자를 시공자로 정해야합니다. 이때 지명경쟁 입찰 시에는 5명 이상의 대상자를 정해 3인 이상이 입찰참가를 신청해야 하면 대의원회의 결정이 필요합니다. 일반경쟁입찰이 특정 이유로 2회 이상 무효로 돌아갈 경우 총회의 결정을 거쳐 상대편을 임의로 선택하여 계약을 체결할 수 있습니다. 이때 조합원이 100명 이하인 사업은 정관에 따라 정할 수 있습니다. 지방공사가 정비사업을 시행할 때에는 구분에 따라 시공자를 정해야 합니다. 사업시행계획인가를 받은 후에는 소유자가 자치적으로 정한 규약에 의해 선정하고, 시장이나 지정개발자가 사업시행자로 선정된 뒤에는 경쟁입찰이나 수의계약으로 선정합니다. 후자의 경우 대표회의 혹은 전체회의는 시공자를 추천할 수 있습니다. 이때에는 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰 중 하나이고, 지역신문에 1회 이상 공고를 하고 설명회를 개최해야 하며, 지역 주민을 위해 합동홍보설명회를 개최하며, 토지등소유자를 대상으로 한 입찰서에 투표하고 결과를 반영하는 것 등을 해야 합니다. 시공자를 정하기 위해 입찰할 때는 현장설명회 개최일부터 7일 전까지 전자조달시스템 또는 1회 이상 일간신문에 공고해야 합니다. 지명경쟁일 경우에는 내용증명우편으로 통지해야 합니다. 사업시행자는 건설업자에게 이사비, 이주비, 이주촉진비 등의 돈이나 이익을 요청하면 안 됩니다.