정비구역, 사업시행자, 조합설립추진위원회 구성

*생활법령정보의 내용을 이해하기 쉽게 풀어쓴 내용입니다. 

 

 

정비구역 관련 사진

 

 

재개발 사업에서는 우선 정비구역이 정해져야 합니다. 그리고 이 구역에서 누가 사업을 할지 정하게 됩니다. 그리고 이런 사업을 이끌어갈 위원회를 정하게 됩니다. 오늘은 이러한 사항들에 대해 알아보겠습니다. 

 

정비구역

정비사업을 시행하는 구역이 정비구역입니다. 정비구역은 특별한 이유가 있다면 해제될 수 있습니다. 구역지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 시장, 구청장이 구역을 지정하지 않은 경우, 조합이 재개발사업을 시행할 때 토지등소유자가 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회의 승인을 신청하지 않는 경우, 3년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우, 추진위원회 승인일부터 2년까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우, 조합설립인가를 받고 3년이 될 때까지 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우 등이 그 예시입니다. 또한 지정권자가 직무상의 권한을 직접 사용해서 해제할 수 있다. 토지등소유자에게 과도한 부담 발생이 예상되거나 지정 목적을 달성할 수 없거나 30/100 이상이 해제를 요청하거나 주거환경개선사업의 정비구역이 10년 이상 지나는 경우가 그 예시입니다. 

 

사업시행자

시행자에는 크게 2가지가 있습니다. 조합 혹은 조합원의 과반수 동의로 정부기관에 따라 사업을 하기 위하여 만들어진 주택공사, 건설업자, 등록사업자, 한국부동산원가 공동으로 하는 방법이 첫번째 방법입니다. 두 번째는 토지등소유자가 20인 미만인 경우로, 등소유자가 시행하거나 과반수의 동의를 얻어 정부기관 혹은 한국부동산원과 공동으로 시행하는 방법입니다. 특정한 조건을 만족한다면 공공시행자가 될 수 있습니다. 이는 시장·군수 등이 직접 정비사업을 하거나 토지주택공사를 시행자로 하여 진행할 수 있게 하는 것을 말합니다. 천재지변으로 사용에 문제가 생기고, 정비사업을 긴급하게 진행해야 할 때, 사업시행 예정일로부터 2년 이내에 시행계획인가를 신청하지 않거나 그 내용이 위법 또는 부당하다고 여겨질 때, 추진위원회가 구성승인을 받은 날부터 3년 안에 조합설립인가를 신청하지 않거나 사업시행계획인가를 신청하지 않을 때, 순환정비방식으로 정비사업이 타당할 때, 사업시행계획인가가 취소된 때, 구역의 국·공유지 면적 또는 국·공유지와 토지주택공사 등이 소유한 토지의 합이 전체 면적의 절반 이상으로 초과해서 토지등소유자의 과반수가 시장·군수 또는 토지주택공사를 사업시행자로 지정할 때, 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상의 사람들이 요청할 때 등이 그 예시입니다. 
  

 

조합설립추진위원회 구성

시장, 주택공사가 아닌 자가 사업을 시행할 경우 정비구역에 위치한 토지 혹은 건물소유자로 구성된 조합을 만들어야합니다. 이때 토지등소유자 과반수의 동의받아야만 합니다. 등소유자는 추진위원회 위원장을 포함한 5명 이상의 위원, 운영규정에 동의해야 합니다. 또한 위원회는 동의받으려는 사항과 목적, 의제사항, 동의와 반대 의사 표시의 절차와 방법에 대해 설명해야 합니다. 위원회를 구성하여 승인신청을 하려면 조합설립추진위원회 승인신청서, 토지등소유자의 명부, 토지등소유자의 동의서, 추진위원장 및 추진위원의 주소 및 성명, 추진위원 선정을 증명하는 서류를 시장이나 군수에게 제출해야 합니다. 위원회의 구성원은 위원장, 감사, 부위원장이며, 추진위원 수는 등소유자의 10분의 1 이상으로 합니다. 보통은 10%로 많이 합니다. 미성년자, 파산선고를 받고 복권되지 않은 자, 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 않은 사람, 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 유예기간에 있는 사람, 도시 및 주거환경정비법을 위반하고 벌금 100만 원의 형을 받고 5년이 지나지 않은 자는 추진위원이 될 수 없습니다. 주된 업무는 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경, 설계자의 선정 및 변경, 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성, 조합설립인가를 받기 위한 준비업무, 추진위원회 운영규정의 작성, 토지등소유자의 동의서의 접수, 조합의 설립을 위한 창립총회의 개최, 조합 정관의 초안 작성, 그 밖에 추진위원회 운영규정으로 정하는 업무가 있습니다. 이때 일부 위원이 해당 업무를 수행하기 어려울 경우 회계사, 변호사, 기술사 등의 사람을 전문조합관리인으로 선정해 업무를 대행하게 할 수 있습니다. 추진위원의 업무를 대행하게 할 수 있습니다.