재개발사업 분양, 미신청자 조치, 관리처분계획

*생활법령정보의 내용을 이해하기 쉽게 작성한 글입니다. 

 

재개발사업 분양 관련 이미지

 

 

재개발사업에 핵심은 분양입니다. 분양을 위해서 여러 사람과 협의해야 하고 분양을 신청하지 않은 사람과도 협의를 해야 합니다. 마지막으로 관리처분계획을 받고 주택을 공급할 수 있습니다. 오늘은 이러한 사항들에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

재개발사업 분양

사업시행자는 시행계획인가 고시한 날부터 120일 이내에 분양관련 사항을 토지등소유자에게 알려야 합니다. 분양 관련 사항에는 대상자별 종전의 토지나 건축물의 명세와 고시가 있은 날의 가격, 분양대상자별 분담금의 추산액, 분양신청기간, 분양신청서, 시·도조례로 정하는 사항이 있습니다. 분양을 알릴 때에는 지역 일간 신문에 공고해야 하며, 사업시행인가의 내용, 정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적, 분양신청기간 및 장소, 분양대상 대지 또는 건축물의 내역, 분양신청자격, 분양신청방법, 토지등소유자 외의 권리자의 권리신고방법, 분양을 신청하지 않은 자에 대한 조치 등이 있어야 합니다. 분양신청은 통지한 날부터 30일에서 60일 내에 해야 합니다. 관리처분계획에 지장이 없다면 기간을 20일 범위에서 연장할 수 있습니다. 신청을 하기 위해서는 분양받으려는 소유자가 신청서에 소유권 내역을 명확히 작성하고, 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 함께 시행자에게 제출해야 합니다. 토지등소유자가 정비사업에 제공되는 분양물건 외에 사업시행 비용을 일부 부담하고 다른 물건을 분양받으려면 의사를 명확히 표하고 10%를 먼저 납부해야 합니다. 사업시행자는 이런 서류들을 받아줘야 합니다. 만약 사업시행계획인가의 변경으로 세대수나 규모가 달라질 경우 다시 분양을 공고할 수 있습니다. 이때 시행자는 정관이나 총회의 의결을 확인하고 결정해야 합니다. 특히 분양신청을 하지 않거나 신청을 철회한 사람에게 이런 공고를 할 수 있습니다. 투기과열지구에 속한 경우 규제 때문에 5년 안에는 다시 투기과열지구에 분양신청을 할 수 없습니다. 예외적으로 상속, 결혼, 이혼으로 조합원이 된 경우에는 신청가능합니다. 또한 이런 지역에서 시행자가 건축물이나 토지를 양수하려는 경우 대상이 되는 것들과 조건을 공고해야 합니다. 분양을 완료했는데 잔여분이 있다면, 보류지로 정하거나 다른 사람에게 분양할 수 있습니다. 

 

미신청자 조치

관리처분계획인 인가된 날부터 90일 안에 손실보상에 관해 협의해야합니다. 이때 협의 대상 및 기간 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자가 그 대상입니다. 만약 협의가 성립되지 않는다면 만료일 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다. 만약 사업시행자가 기간을 넘기거나 매도청구소송을 제기하면 소유자에게 이자를 줘야 합니다. 6개월 안에 지연될 때는 5%로, 12개월 이내까지는 10%, 12개월 초과에는 15%의 이율을 지불해야 합니다. 협의는 현금으로도 가능합니다. 소유자가 동의할 경우 가능합니다. 보상액 산정은 감정평가사를 선정해 의뢰해야 합니다. 그리고 여러 평가를 산술평균하여 계산합니다. 

 

관리처분계획

분양신청기간이 종료되면 신청현황을 근거로 관리처분계획을 만들어 시장, 군수의 허락을 얻어야합니다. 이때 계획에는 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 일반분양 및 공공지원 민간 임대주택과 부대시설 등의 명세와 추산액 및 처분방법, 가격, 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기, 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세, 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액, 새롭게 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비기반시설의 명세, 기존 건축물의 철거 예정시기 등을 포함시켜야 합니다. 인가 신청 전에는 반드시 총회의 의결을 거쳐야 합니다. 조합원에게 문서로 계획들을 통지하고, 과반수 찬성이 되면 통과된 것으로 봅니다. 사업비가 10% 늘어난다면 절반 이상인 3분의 2 이상이 찬성해야 합니다. 이러한 과정으로 인가가 나게 된다면 그에 따른 처분을 진행해야 합니다. 임대주택, 지분형 주택, 토지임대부 분양주택으로 처분가능합니다.