재건축사업 개념, 기본계획수립, 안전진단

*생활법령정보의 내용을 이해하기 쉽게 작성한 글입니다. 

 

재건축사업 관련 이미지

 

재건축사업과 앞서 알아본 재개발사업을 헷갈려하시는 분들이 많습니다. 그래서 오늘은 재건축사업의 개념과 기본계획수립, 안전진단에 대해 알아보겠습니다.

 

재건축사업 개념

재건축사업은 도로, 상하수도, 주차장, 녹지, 하천, 광장, 공동이용시설 등의 정비기반시설은 문제가 없으나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 많은 지역에서 주거를 개선하기 위한 사업을 말합니다. 시장과 군수나 공사단체가 사업의 시행자가 될 수 있습니다. 또한 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등의 조건을 만족하는 경우 대통령령으로 정하는 세대수를 건설할 수도 있습니다. 소규모 재건축사업은 소규모로 공동주택을 재건축하는 것을 말합니다. 엄연히 재건축사업과는 다른 의미입니다. 소규모 재건축 사업은 시행구역의 면적이 1만㎡ 미만이고, 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 2/3 이상이고, 기존주택의 세대수가 200세대 미만일 때 진행할 수 있습니다. 앞선 글에서 길게 다루었던 재개발사업과 다른 사업입니다. 우선 재건축사업은 안전진단을 해야 하며, 조합원은 건축물과 토지 소유자 중 조합설립에 찬성한 자입니다. 주거이전비 등의 보상이 없고, 현금청산자는 매도청구를 할 수 있고, 초과이익환수제가 있습니다. 재개발사업과 동일하게 사업의 주체는 조합이나 시장이 될 수 있습니다. 절차를 간단히 알아보자면, 기본계획을 하고 안전진단을 하게 됩니다. 그리고 정비계획을 수립하고 구역을 지정합니다. 추친위원회가 승인하면 비로소 재건축조합 인가를 받을 수 있고, 사업시행인가를 받게 됩니다. 관리처분계획인가를 시행하고 주택건설과 분양을 실시합니다. 이러한 사항에 대해서 다시 추진위원회에 승인을 받고 입주가 이루어지고 조합이 해산되면 마무리가 됩니다.

 

기본계획수립

특별시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 관할하고 있는 구역에 대해 도시·주거환경정비기본계획을 10년 간격으로 수립하게 됩니다. 만약 도지사가 계획을 수립할 필요가 없다고 하면 그럴 수 있습니다. 5년마다 기본계획의 타당성을 검토하고 결과를 계획에 반영해야 합니다. 계획을 세운 뒤에 주민의 의견과 지방의회의 의견을 듣습니다. 14일 이상 이러한 과정이 진행되며 의견이 타당하다고 인정되면 계획에 포함됩니다. 지방의회는 계획 수립권자가 계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시해야 합니다. 하지만 정비기반시설의 규모를 확대하거나 그 면적을 10퍼센트 내의 범위에서 축소하는 경우, 계획기간을 단축하는 경우, 공동이용시설에 대한 설치계획을 변경하는 경우, 사회복지시설 및 주민문화시설 등에 대한 설치계획을 변경하는 경우, 구체적으로 명시된 정비예정구역의 면적을 20퍼센트 미만의 범위에서 변경하는 경우, 단계별 정비사업 추진계획을 변경하는 경우, 건폐율 및 용적률을 각각 20퍼센트 범위 안에서 변경할 경우, 필요한 재원조달에 관한 사항을 변경하는 경우, 도시·군기본계획의 변경에 따라 기본계획을 변경하는 경우에는 의견청취 절차를 생략할 수 있습니다. 변경이 있다면 지방자치단체의 공보에 고시하고 일반인에게 열람해야 합니다. 만약 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 막기 위해 기본계획에 들어간 정비예정구역에 대하여 3년 이내의 기간을 정해 건축과 토지의 분할을 못하게 할 수 있습니다. 이때에는 제한지역·제한사유·제한대상행위 및 제한기간을 관보나 공보에 미리 알려야 합니다.

 

안전진단

정비예정구역별 수립시기가 도래한 경우, 계획 입안자가 정비예정구역에 위치한 소유자의 10%이상의 동의를 받은 경우, 내진성이 없는 건축물에서 중대한 결함이나 부실설계나 시공으로 결함이 있는 건물의 소유자로서 사업시행자가 소유자 10% 이상의 동의를 받는 경우에는 안전진단을 실시해야 합니다. 실시를 요청하려면 안전진단 요청서, 사업지역 및 주변지역의 여건 등에 관한 현황도, 결함부위의 현황사진을 정비계획 입안권자에게 제출해야 합니다. 30일 이내에 실시여부가 결정되며 현지조사를 통해 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하게 됩니다. 이때 더 자세한 검사가 필요하다고 판단되면 안전진단기관에 안전진단을 의뢰하게 됩니다.