공인중개사 자격 민법 민사특별법

*출처는 생활법령정보이고, 이해하기 쉽게 다시 적었습니다. 

공인중개사

우리가 부동산 특히 집을 사고팔 때 공인중개사를 많이 찾습니다. 물론 드물게 공인중개사를 끼지 않는 경우도 있으나 대부분은 공인중개사가 매매의 중개를 맡습니다. 오늘 이런 공인중개사의 자격과 계약 관련한 민법 그리고 민사특별법에 대해 알아보겠습니다. 

 

1. 자격

공인중개사란 공인중개사법에 따른 공인중개사 자격을 취득한 사람을 의미합니다. 많은 분들이 아시다시피 공인중개사시험에 합격을 해야 공인중개사가 될 수 있습니다.  공인중개사는 중개대상물에 대해 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 등의 행위를 알선합니다. 부동산 매수와 전세, 월세를 구하는 경우나 부동산 매도나 전세, 월세를 놓는 경우를 도와줍니다. 많은 분들이 단순히 건물만 가능하다고 알고 있습니다. 그러나 중개대상물을 보게 되면 토지, 토지에 있는 정착물(다양한 건물), 공장재단(공장시설, 기계 등), 광업재단, 토지에 자라고 있는 나무까지 매우 다양하다는 것을 알 수 있습니다. 이러한 중개대상물을 거래하려면 당연히 먼저 중개사무소를 등록해야 합니다. 중개사무소는 지역을 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 개설등록을 해야 합니다. 

 

2. 민법

공인중개사 관련 민법에는 총칙, 물권, 계약이 있습니다. 그 중에서 중요한 것은 계약입니다. 계약에서는 매매, 교환, 임대차가 주된 내용입니다. 매매에 대해 먼저 알아보겠습니다. 매매는 쉽게 말해서 사고파는 행위를 말합니다. 정확한 개념은 한쪽이 재산권을 상대방에게 주기로 약속하고, 다른 한쪽은 그 대금을 줄 것을 약속함으로써 성립하는 계약을 말합니다. 매매에는 예약이 있습니다. 이는 크게 4가지로 분류할 수 있습니다. 한쪽이 본계약을 체결하려고 하는 청약을 하면 타방이 이것을 받아들일 의무를  부담하는 것으로서, 청약권리를 일방만 가지고 있다면 편무예약이 되고, 쌍방 모두 청약권리를 가지고 있다면 쌍무예약이 됩니다. 일방이 본계약을 성립시키려고 하는 의사표시를 하면 타방의 허락을 요하지 않고 본계약이 성립하는 경우, 완결권을 한쪽만 가지고 있다면 일방예약, 쌍방이 가지고 있다면 쌍방예약이 됩니다. 당사자가 원하는 것에 따라 어느 것이라도 가능하며, 보통은 일방예약에 규정을 두고 있습니다. 일방예약은 상대방이 매매를 완결한 의사를 표시할 때에 매매효력이 생깁니다. 당연히 상대방이 확답을 하지 않는다면 예약은 효력을 잃게 됩니다. 매매 당사자 일방이 계약 시에 계약금이나 보증금을 상대방에게 지불한 경우에는 특별한 약정이 없는 한 당사자 일방이 실제로 행동할 때까지 계약금을 낸 사람은 이를 포기하고 계약금을 받은 사람은 금액을 돌려주어 매매계약을 해제할 수 있습니다. 대법원 1996년 6월 14일 선고, 95다 54693 판결에 따르면 특별한 약속이 없는 경우 계약이 당사자 일방 때문에 해제되었다고 해도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만 배상받기가 가능하며, 계약금이 위약금으로서 상대방에게 속하는 것은 아닙니다. 매매계약 시 발생하는 비용은 쌍방이 부담하는 것으로 민법에 적혀있습니다. 

 

3. 민사특별법

민사특별법에서 중요한 법은 아마 주택임대차 보호법일 것 입니다. 이 법이 생겨난 목적은 주거 건물의 임대차에 대한 특례를 정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위해 만들어졌습니다. 주택임대차는 당연히 쌍방의 합의에 의해 성립되는 계약입니다. 이러한 계약에서 이 법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 법의 보호대상은 우리나라 국민, 외국인, 재외동포, 법인입니다. 주거용 건물 또는 일부 임대차에 대해서 적용되며, 주거 외의 목적으로 사용하는 경우도 적용됩니다. 전세계약에도 적용됩니다. 법에는 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령제도, 임대차기간, 묵시적 갱신 및 차임증감청구권이 있습니다. 대항력은 임차인이 임대차의 내용을 주장하는 힘을 말합니다. 주택의 인도와 전입신고를 해야 대항력을 얻게 됩니다. 우선변제권은 임차한 주택이 경매나 공매되는 경우에 임차주택의 낙찰금액에 대해서 다른 채권자나 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리를 의미합니다.