부동산 PF 증권사 대출 부실 익스포저

최근 증권사의 PF 대출 연체율이 17%를 넘는다는 소식이 나왔습니다. 이 소식을 듣고 많은 분들이 내 자산은 안전할지 걱정하실 겁니다. 사용하는 증권사가 부실한지 건강한지 확인하는 방법 1가지를 여러분에게 알려드리겠습니다. 여러분이 피땀흘려 모은 돈이 위험할 수 있으니 서둘러 확인하길 바랍니다. 

 

증권사 부동산 PF 연체율

 

  부동산 PF 연체율 

내가 사용하는 증권사가 부실한지 건강한지를 확인하는 방법이 있습니다. 바로 증권사의 신용평가정보를 확인하는 것입니다. 아주 기초적인 것이므로 확인해 주는 것이 좋습니다. 

 

증권사 신용등급

 

사이트에 들어가서 원하는 기업 혹은 증권이라고 검색하면 신용등급을 확인할 수 있습니다. 

 

부동산 PF 신용평가

특히 기업을 검색하면 회사채 선순위, 후순위, 안정성, 등급, 평가의견을 확인할 수 있습니다. 그 외에도 채권에 따른 등급을 확인할 수 있으며, 리서치 자료를 확인해 볼 수 있습니다. 모든 서비스가 공짜는 아니지만 적어도 위험한지 안한지는 쉽게 판단할 수 있습니다. 

부동산 PF 기업정보

 

 

 

  부동산 PF 증권사 대출 부실 

 

부동산 PF는 부동산 Project Financing을 의미합니다.  프로젝트를 통해 자금을 빌리는 것을 의미합니다. 특정 프로젝트(특정한 곳에 투자하는 것)에서 발생하는 수익을 예상하여 대출을 해준다고 보면 됩니다. 좀 어렵게 말하자면 현금흐름으로 대출을 받는 것입니다. 

 

PF에도 여러 종류가 있지만 대표적인 것을 설명드리겠습니다. 우선 증권사는 시행사(건물을 짓는 사람)에게 대출을 해줍니다. 이것이 바로 PF입니다. 당연히 증권사는 대출을 해주었으니 이자를 받게됩니다.

 

부동산 PF 구조

 

증권사는 부동산이 잘 지어질지 확인하고, 건설사도 확인하고, 어느 정도의 분양 수입이 날지, 이자는 잘 낼지 등을 꼼꼼히 확인해서 대출해 줍니다. 사실 부동산 시장이 상승장이어서 짓는 건물마다 완판이 나고, 잘될 때는 좋았습니다. 이러한 경우에는 증권사와 시행사 모두 윈윈 하는 구조입니다. 

 

그러나 현재는 부동산 시장 상황이 좋지 않습니다. 왜냐하면 금리가 올랐기 때문입니다. 그래서 미분양 물량이 늘어났고, 원자재 가격도 인플레이션으로 상승했습니다. 부동산 시장은 최근에 겨우 반등을 했지만 계속해서 매물이 많아지고 있는 모습을 보여줍니다. 

부동산 PF 발생원인

부동산 상황이 좋지 않기 때문에 미분양이 나기 시작합니다. 그리고 원래 예상했던 가격보다 낮게 주택을 판매한다면 당연히 증권사가 빌려준 원금을 갚을 수 없고, 돈을 빌려준 금융기관(증권사)은 부실채권이 생기게 됩니다. 부실채권은 기간이 길어지면 손실로 잡히게 됩니다. 결국 연체율이 늘어가게 되는 것입니다. 

 

이렇게 연체율이 심하게 늘어난 곳은 결국 돈을 받지 못하게 되고, 점점 부실해지게 되는 것입니다. 부실은 튼튼하지 않다는 것을 의미하고, 재무건전성이 악화되는 것이라고 보면 됩니다. 

 

예전에도 한 저축은행이 영업정지를 한 적이 있었습니다. 마찬가지로 미국 서브프라임 사태도 부동산 시장이 어려워지면서 건물을 지은 사람들이 돈을 못 갚았고, 돈을 빌려주었던 저축은행들은 돈을 못 받으니 영업을 정지한 것입니다. 

 

 

  부동산 PF 시행사 시공사

 

여기서 많은 분들이 여러 워 할 것 같아 설명드립니다. 예전에는 시공과 시행업무를 모두 건설사가 했습니다. 그러나 현재는 시공사와 시행사가 분리되었습니다. 시공사는 공사하는 회사를 말하며, 시행사는 시공사에 지을 건물을 정해주고 금융기관으로부터 자금을 조달받습니다. 그 외에도 시공사는 토지구매, 인허가 등을 하기도 합니다. 

 

시행사가 금융기관(증권사, 저축은행 등)으로부터 돈을 받습니다. 당연히 돈을 받았으니 이자를 내야 합니다. 보통 일반금리보다 높은 금리를 받습니다.

 

그리고 이 돈을 가지고 토지를 사고, 건축자재를 사고, 시공사를 선정합니다. 시공사는 돈을 받고 공사를 시작합니다. 건물이 다 지어지면 분양을 해서 수익이 생기며, 최종수익은 시행사에게 돌아갑니다. 시행사는 이러한 과정 속에서 계속 이자를 내야합니다. 분양이 잘 마무리되어야만 원금을 갚을 수 있습니다. 

 

 

  부동산 PF 익스포저

 

익스포저는 위험 노출액을 말합니다. 위험에 어느 정도 노출되었는지를 말합니다. 앞서 알아본 것처럼 부동산 PF를 많이 한 증권사 중에서 시행사로부터 대출이자나 원금을 돌려받지 못한다면 익스포저는 더욱더 커지게 됩니다. 

 

물론 이러한 익스포저만으로는 증권사가 부실하다고 판단할 수 없습니다. 바로 자기가 실제로 가지고 있는 돈과 비교를 해봐야 합니다. 그것이 바로 자기 자본입니다. 자기 자본과 비교했을 때 익스포저가 더 크다면 그 증권사는 위험하다고 볼 수 있습니다. 

 

반대로 익스포저가 자기 자본보다 적다면 비교적 안전하다고 말할 수 있습니다. 다른 여러 지표들도 많기 때문에 이러한 부분은 참고로 봐야 합니다. 

 

 

  마무리

부동산 PF는 부동산 시장이 호황일 때 많은 증권사에서 좋은 이자수익을 안겨주었습니다. 그러나 부동산 시장이 힘들어지면서 이러한 이자수익을 얻기 힘들어졌고, 연체율이 늘어났습니다. 

 

증권사가 적절한 리스크 관리를 했다면 연체율이 크게 늘어나는 상황은 발생하지 않았을 겁니다. 인간은 기회가 보일 때 탐욕을 추구하며 더욱더 투자금을 늘리게 됩니다. 사실 인간의 자연스러운 심리로 보이며, 이러한 이유로 인해 사이클이 형성되는 것입니다. 

 

앞으로 부동산 PF는 한동안 계속 문제가 될 것으로 보입니다. 왜냐하면 아직 금리가 여전히 높고 부동산 시장이 어렵기 때문입니다. 부동산 사이클 상황으로 봤을 때도 2~3년간은 침체 상황을 벗어나기 어려워 보입니다. 

 

 

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