건축물 개념 건축행위 대수선 용도변경

*출처는 생활법령정보이고, 이해하기 쉽게 다시 적었습니다. 

건축물

우리는 살아가면서 많은 건축물을 보게 됩니다. 건축물을 새로 짓기도 하고 지은 것을 일부 수정하기도 합니다. 오늘은 건축물의 개념과 건축행위 그리고 대수선과 용도변경에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 개념 

건축물은 쉽게 말해서 토지에 붙어있는 모든 것을 말합니다. 우리가 보는 아파트, 빌라, 오피스텔, 창고, 공연장 등등 정말 많은 것들이 건축물로 분류됩니다. 좀 더 자세히 설명하자면 땅의 범위가 확정되어 이동이 불가능하거나 이동이 거의 없는 것을 말합니다. 건축물의 주요 구조는 구조부재, 벽, 기둥이 있습니다. 구조부재는 건축물의 기초, 벽, 기둥, 바닥판, 지붕틀, 토대나 이와 유사한 것 등으로 건축물에 작용하는 설계무게에 대하여 건축물을 안전하게 지지하는 중요한 부분들을 의미합니다. 건물 떠받치고 있는 주요한 구조물들이라고 생각하시면 됩니다. 다음으로 벽은 두께에 직각으로 측정한 수평치수가 그 두께의 3배를 넘는 수직부재를 의미합니다. 우리가 생각하는 벽을 생각하면 됩니다. 기둥의 정확한 정의는 높이가 최소단면치수의 3배 혹은 그 이상이고 주로 세로방향의 압축하중을 지지하는 데에 쓰이는 것을 말합니다. 건축물에 대해 알아보았으니 건축물이 아닌 것에 대해 알아보겠습니다. 건축허가나 건축신고 없이 즉, 자신의 마음대로 증축을 한 경우는 위반건축물이 됩니다. 무단으로 경계벽을 증설한 경우도 위반 건축물이 됩니다. 이는 주인이 자신의 마음대로 가구 수를 증가하기 위해 경계벽을 설치한 것으로써 명백한 위반 건축물입니다. 생활시설을 주거용으로 변경하거나 고시원에 취사도구를 설치한 것도 마찬가지입니다. 이외에도 신고 없이 2미터 넘는 담장을 만들거나 높이를 높이는 증축, 조경 의무 면적을 훼손하는 경우가 있습니다. 

 

 

2. 건축행위

건축은 말 그대로 건축물을 짓는 것을 의미합니다. 그러나 건축행위에는 많은 것들이 있습니다. 우선 신축은 새로운 건축 즉, 건축물이 없는 대지에  새로운 건축물을 만드는 것을 말합니다. 이때 부속건축물만 있는 대지에 새로운 건축물을 축조하는 것도 포함됩니다. 증축은 기존 건축물이 있는 곳에 건축물의 면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말합니다. 위로 늘리는 것을 수직증축이라 하고, 옆으로 늘리는 것을 수평증축이라고 합니다. 개축은 기존 건물의 전부 또는 일부를 해체하고 그 대지에 예전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 만드는 것을 말합니다. 재축은 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 다음의 요건을 모두 갖추어 다시 만드는 것을 말합니다. 한 가지 요건은 연면적 합계가 종전 규모 이하로 할 것이고, 다른 하나는 동수, 층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하 거나 이 중 어느 하나가 종전 규모를 초과하는 경우는 해당 동수, 층수, 높이가 모두 건축조례에 적합하는 것을 의미합니다. 이전은 주요 구조를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말합니다. 

 

 

3. 대수선과 용도변경

대수선이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선 또는 변경하거나 증설 또는 해체하는 것을 말합니다. 대수선의 범위는 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것, 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 등이 있습니다. 이때 대수선의 대상이 되는 주요 구조부란 구조상 중요한 부분으로 앞에서 말한 내력벽, 기둥, 바닥, 지붕틀, 계단을 말합니다. 내력벽, 보, 기둥, 지붕틀에 대한 대수선 신고와 허가의 차이점은 수선은 신고이고 증설, 해체, 변경은 허가입니다.  다음으로 용도변경의 개념에 대해 알아보겠습니다. 용돈변경은 건축물대장 상의 건축물의 용도를 사용하고자 하는 건축물의 용도로 변경하는 행위를 의미합니다. 건물이 속한 시설군마다의 정해진 용도가 있습니다. 예를 들면 영업시설군은 판매, 운동, 숙박 등의 시설이 가능합니다. 용도변경행위에는 유형적인 용도변경뿐만 아니라 용도변경된 건축물을 사용하는 행위까지 포함됩니다. 그래서 적법한 용도변경을 하지 않은 건물은 원상회복하거나 적법한 용도변경절차를 마무리해야 합니다. 그렇지 않으면 위법상태가 되며 세금이 부과될 수 있습니다.